Majitelé bytu v Omsku se rozhodli pro rekonstrukci. Najali jsme posádku, podepsali kompetentní smlouvu a čekali na dokončení práce. Když stavbaři dělali potěr, zatopili sousedy dole. A ty nedávno prošly nákladnou rekonstrukcí – majitelé se připravovali na přestěhování do nového domova.
Výsledkem bylo, že místo kolaudačního večírku museli všichni k soudu. Postižení sousedé požadovali náhradu téměř 500 tisíc rublů za opravy a morální škody. A majitelé výše uvedeného bytu odmítli zaplatit. Navrhli po stavebnících požadovat odškodnění: kdo je vinen, ať se zodpoví.
Případ se táhl rok a dostal se až k Nejvyššímu soudu.
Proč sousedé požadovali náhradu po majitelích horního bytu, a ne po stavebnících?
Je snazší požadovat náhradu od lidí než od neznámé společnosti.
Sousedé uvažovali takto. Jejich majetek byl poškozen. Částka 430 tisíc rublů byla potvrzena vyšetřením. A stejné vyšetření prokázalo, že voda vnikla do bytu shora – kvůli nedbalým pracovníkům najatým jinými obyvateli.
Poškozený neměl s těmito pracovníky uzavřeny žádné dohody ani podmínky odpovědnosti. Sami stavbaři škodu uhradit nehodlali, i když svou vinu přiznali.
Pokud žalujete společnost, je těžké z ní získat peníze. Jedná se o LLC, která je odpovědná pouze za svůj majetek. Žádný majetek – žádná náhrada.
Ale je snazší získat peníze od obyvatel horního bytu. Lidé ručí za své dluhy celým svým majetkem. Pokud dojde k exekučnímu titulu, budou jim peníze na odškodnění odepsány z karty, zadrženy z platu nebo vybrány jiným způsobem. Možností je mnoho.
Proč majitelé horního bytu odmítli nahradit škodu?
Domnívali se, že smlouvu sepsali správně a neměli by nést odpovědnost za cizí zavinění. Řekli, že v soudním sporu nejsou řádnými obžalovanými, a navrhli sousedům, aby stavebníky zažalovali.
Majitelé horního bytu přistoupili k rekonstrukci zodpovědně: najali si firmu, objednali služby technického dozoru, zaplatili peníze. Ve smlouvě byly uvedeny podmínky odpovědnosti: kdo způsobí škodu na cizím majetku, ji nahradí. Pokud se zjistí, že zaměstnanci pochybili, společnost zaplatí.
A tak se stalo: vinou pracovníků byla způsobena škoda na cizím majetku. Zkouška prokázala, že při instalaci potěru vylévali vodu na podlahu přímo z hadice. Tohle měla kontrolovat firma, ne majitelé bytů.
Zákazníci oprav rozhodli takto: ať se společnost zodpoví u soudu za to, co udělala. Říkají, že oni sami za nic nemohou a neměli by platit za chyby druhých.
Co řekly soudy?
Majitelé bytů musí platit za záliv
Mezi vlastníky bytů a stavebníky existuje dohoda. Popisuje, kdo nese odpovědnost za škodu na cizím majetku. To je pravda: viník platí. Jsou ale výjimky, kdy škodu nehradí ten, kdo je viníkem.
Majitelé bytů mají svá pravidla. Jsou povinni být odpovědní za údržbu svého majetku a respektovat zájmy svých sousedů.
Majitelé nařídili opravy, ale nekontrolovali je, ačkoli by ze zákona měli. Sousedé kvůli tomu trpěli.
Nyní mají tito sousedé právo požadovat náhradu od vlastníků bytů, nikoli od stavebníků.
Majitelé bytů musí zaplatit sousedům 430 tisíc rublů a uhradit právní náklady. A pak ať po dělnících požadují odškodnění.
Majitelé za to nemohou. Podepsali dohodu. Nemohou být žalováni
Vlastníci zodpovídají za svůj majetek a musí jej řádně udržovat. Ale bytový zákon neříká, že to platí pro poškození sousedů.
Při náhradě škody platí občanský zákoník. A říká, že platí viník.
Majitelé bytů neudělali nic špatného. Právě uzavřeli smlouvu s dělníky. Sousedy ale zaplavila ne kvůli smlouvě, ale kvůli nedbalosti dělníků. Ať platí dělníci.
Rozhodnutí okresního soudu by mělo být zrušeno. Majitelé horního bytu nemohou být v tomto případě žalovaní. Postižení sousedé by měli stavebníky žalovat a žádat od nich odškodnění. Ale to bude jiný příběh a nový soud.
Krajský soud se mýlí. Za škody způsobené sousedům ponesou odpovědnost majitelé. Dohoda s dělníky nezachrání
Majitelé horního bytu uzavřeli smlouvu o rekonstrukci. Pracovníci převzali odpovědnost za škodu vlastní vinou. To je legální a chytré.
To ale neznamená, že svůj byt můžete komukoli svěřit, vykonávat v něm nebezpečné práce a nezodpovídat za ně svým sousedům. I když sepíšete dohodu a přenesete odpovědnost na stavebníky, nepomůže to.
Majitel bytu musí opravy sledovat a kontrolovat. Pokud se něco pokazí, oběti mají právo žalovat majitele bytu. A budou po něm požadovat náhradu.
Majitel bytu odpovídá za jednání třetích osob, které jeho jménem něco konají nebo v tomto bytě bydlí.
Postižení sousedé by neměli zjišťovat, kdo je vinen a co je napsáno ve smlouvě někoho jiného. S nikým neuzavřeli dohodu. Voda tekla z nadbytku, což znamená, že jeho majitele můžete žalovat. Škodu nahradí.
Shrnutí. Rozhodnutí krajského soudu bylo zrušeno jako nezákonné a věc byla zaslána k přezkoumání. Nové rozhodnutí již padlo, ale ještě nebylo zveřejněno. Soudě podle formulace na webu soudu je ve prospěch dotčených sousedů. Jak doporučil Nejvyšší soud.
Ukazuje se, že za to mohou stavitelé, ale za nic nemohou? Proč tedy dohoda?
Na vině jsou stavitelé a odpoví. Toto rozhodnutí Nejvyššího soudu neznamená, že po nich nelze požadovat náhradu. Ve skutečnosti je to možné.
Nárok poškozených sousedů se nyní posuzuje. Ze zákona mají právo požadovat náhradu po majitelích horního bytu. A nejsou povinni vrtat v tom, s kým a za jakých podmínek byla smlouva uzavřena.
Samotná dohoda vlastníky bytů odpovědnosti nezbaví. To není důkaz, že za to nemohou a nemusí za záliv zaplatit. Ale na základě této dohody můžete stavebníky žalovat a vymáhat po nich náhradu škody.
Je pravda, že to nemusí být tak snadné. I když soud rozhodne ve prospěch zákazníka, tým nemusí nic platit: otevře novou LLC a bude pokračovat v opravách.
Jak správně najmout pracovníky, abyste nemuseli platit škody sousedům?
Zkontrolujte pověst dodavatele. V tomto příběhu společnost přiznala vinu svých pracovníků, ale nepovažovala za nutné dobrovolně nahradit škodu. Kdyby se společnost cítila zodpovědná a vážila si své pověsti, k žádnému soudu by nedošlo.
Neváhejte požádat o doklady, ověřte si společnost prostřednictvím bezplatných služeb. Zjistěte, zda má nějaké dluhy, kdo je oficiální ředitel, zda podává výkazy a platí daně.
Je dobré, když má firma pojištění odpovědnosti. Pak bude snazší získat náhradu. Neberte mě za slovo – zeptejte se na zásady a zkontrolujte, zda se údaje shodují.
Mějte na paměti, že individuální podnikatel je odpovědný za veškerý majetek, dokonce i za osobní majetek. Ale LLC není.
Ujistěte se, že pracovníci vědí své věci. Nešetřete na opravách, přečtěte si recenze a doporučení. Nikdo není imunní vůči vyšší moci. Kdyby ale dělníci postupovali podle technologie pokládky potěru a nelili vodu na podlahu z hadice, nic by se nestalo.
Dokončete papírování. I když vás dohoda nezbaví odpovědnosti, pomůže vám později získat náhradu. A to nejen za škody sousedům, ale i na vašem bytě. Berte smlouvu vážně. Zpočátku to vypadá jako formalita, ale pak se to stane hlavním argumentem u soudu.
